Ипотечные кредиты и рефинансирование
Чаще всего ипотечный кредит необходим для приобретения собственной квартиры или дома. На полученные в банке деньги жилье может быть приобретено как на первичном рынке, так из числа имеющихся предложений на вторичном рынке. Некоторые заемщики предпочитают самостоятельно построить дом или коттедж.
Ипотека определяется совокупным доходом семьи заемщика и рассчитывается от рыночной или оценочной стоимости приобретаемой недвижимости. От этой стоимости банк отталкивается и при определении суммы первоначальной выплаты.
Этот взнос может составлять от 5 до 30% от суммы, указанной в оценочном договоре. При условии, если заемщик желает внести в залог иную, имеющуюся у него в собственности недвижимость, банк может выдать ему ипотечный кредит без первоначального взноса.
Полученная ипотека может погашаться равными платежами, в которые включаются суммы по основной части ипотечного кредита и процентов по нему, а иногда ипотечный кредит возвращается дифференцированно. Этот метод возврата отличается от первого, аннуитетного, тем, что возврат процентов по телу кредита производится не равномерно, а в зависимости от суммы остатка.
Иногда, заемщик принимает решение провести рефинансирование своего ипотечного кредита, что дает ему возможность существенно снизить сумму своих выплат банку, благодаря снижению кредитором процентной ставки без или с продлением сроков кредитования.
Кроме этого, заемщик сможет увеличить сумму ипотеки, благодаря «докредитовке» новым кредитором, если этому не будет препятствовать экономическое состояние клиента. И, конечно, он сможет консолидировать все свои задолженности в одном банке и на более выгодных для себя условиях.
Ипотека требует рефинансирования, если:
• вы провели мониторинг рынка финансовых услуг и выяснили, что проценты, которые вы платите за ипотечный кредит в вашем банке, существенно выше, чем те, под которые можно получить деньги в другом банке;
• в обслуживающем вас банке очень плохая дисциплина или слабая техническая оснащенность, обработка платежей по ипотечному кредиту все время затягивается, а иногда приводит к финансовым потерям;
• вы считаете, что семейный бюджет сильно страдает из-за выплат по ипотеке, и хотите уменьшить эти выплаты, например, за счет увеличения срока кредитования;
• вы начинаете понимать, что сумма вашего долга перед банком не только не становится меньше, но даже увеличивается. И это притом, что вы своевременно вносите все платежи предусмотренные договором. А происходит это из-за того, что банк ежемесячно пересматривает сумму долга и умножает ее на индекс увеличения цен, который сам же и выводит, опираясь на анализ рыночных цен;
• вы получаете от банка уведомление о том, что он в одностороннем порядке изменил в сторону увеличения процентную ставку по кредиту и оплату за пользование кредитом.
Может быть еще много причин для рефинансирования, но решение необходимо принимать взвешенно, с учетом всех возможных финансовых потерь при проведении рефинансирования.